O custo dos imóveis aumentou dramaticamente na última década, mas especialmente nos últimos 12 meses. De fato, um relatório recente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis mostrou que o preço médio de venda de casas existentes aumentou em um ritmo anual de 17,8% de agosto de 2020 a agosto de 2021.
Se você está sentado à margem e esperando até poder comprar a casa que deseja, o aumento dos preços dos imóveis pode parecer particularmente preocupante. Você também pode estar repensando sua estratégia e objetivos, ou tentando descobrir se pode gastar mais do que pensava originalmente.
Você provavelmente tem dezenas de perguntas girando em sua cabeça também. Por exemplo:
Quanto posso pagar por uma casa? Além disso, quanto uma empresa de hipotecas realmente me empresta?
Infelizmente, o que a empresa de hipoteca diz e o que você pode pagar confortavelmente nem sempre são os mesmos.
Este guia tem como objetivo explicar como descobrir quanta casa você realmente pode pagar, e não apenas o que a empresa de hipotecas diz. Se você está pronto para mergulhar no mercado imobiliário antes que os preços subam à lua, continue lendo para saber mais.
Como os credores decidem quanta casa você pode pagar
Quando você solicita uma hipoteca para comprar uma casa, os credores analisam uma série de fatores importantes, incluindo sua pontuação de crédito, sua renda e suas outras dívidas. Eles também usam uma métrica específica conhecida como relação dívida/renda (DTI) para avaliar quanto eles podem lhe emprestar razoavelmente.
A relação dívida/renda (DTI) pode parecer um termo chique, mas na verdade nada mais é do que suas despesas mensais em comparação com sua renda bruta mensal. Você pode determinar seu DTI dividindo suas dívidas mensais pela sua renda mensal bruta.
Por exemplo, alguém com uma renda mensal bruta de $ 10.000 e despesas mensais de $ 3.500 teria uma relação dívida/renda de 35%. O cálculo usado para chegar a esse valor é assim:
US$ 3.500 / US$ 10.000 = 0,35%
Insira uma regra geral conhecida como “regra 29/41”.
De um modo geral, os credores hipotecários querem garantir que sua relação dívida / renda geral não seja superior a 41% e que o pagamento da moradia não ultrapasse 29% desse valor.
Com uma renda mensal bruta de $ 10.000 (ou $ 120.000 por ano), seu pagamento de hipoteca (incluindo principal, juros, impostos e seguro) não deve ser superior a $ 2.900, enquanto suas dívidas totais combinadas não devem custar mais de $ 4.100 por mês.
Se você ganhar metade disso, ou US$ 5.000 por mês, o pagamento da hipoteca (incluindo principal, juros, impostos e seguro) não deve ser superior a US$ 1.450, enquanto suas dívidas totais combinadas não devem custar mais de US$ 2.050 por mês.
Quais dívidas contam como “outras dívidas?”
Essa métrica pode incluir quaisquer dívidas que você tenha que pagar todos os meses, mas geralmente é composta por pagamentos de carros , pagamentos com cartões de crédito, empréstimos estudantis e muito mais.
Com tudo isso dito, você deve notar que a regra 29/41 é apenas uma regra geral. Alguns credores podem emprestar um pouco mais ou um pouco menos, e alguns tipos de empréstimos para habitação (empréstimos VA, empréstimos FHA, etc.) vêm com requisitos diferentes.
Outros Fatores de Acessibilidade da Casa
Agora que você sabe o que os credores analisarão, você deve mergulhar profundamente em outros fatores que podem afetar o quanto você pode (e realmente deve) tomar emprestado.
Vale a pena considerar os seguintes detalhes quando você começar a procurar uma nova casa e um novo empréstimo à habitação para acompanhá-la.
Pagamento inicial
Seu adiantamento pode ter um impacto significativo na quantidade de dinheiro que você pode pedir emprestado para uma casa. Obviamente, ter um adiantamento maior pode ajudá-lo a emprestar mais, pois libera espaço em seu DTI, enquanto um adiantamento menor para sua casa significa que você pode emprestar menos.
A maioria dos especialistas sugere diminuir pelo menos 20% em sua nova casa e por mais de um motivo. Primeiro, ter um adiantamento de 20% pode ajudá-lo a evitar uma situação em que você está “submerso” em sua hipoteca se os preços da habitação caírem. Em segundo lugar, reduzir 20% ou mais ajuda a evitar o pagamento de seguro de hipoteca privada (PMI) em seu empréstimo à habitação.
Com um adiantamento de menos de 20%, o PMI que você paga normalmente aumenta de 0,5% a 1% no pagamento de sua hipoteca até que você tenha patrimônio suficiente para abandonar o seguro de hipoteca privada . Isso é dinheiro pelo ralo, mas os custos adicionais também podem afetar o valor do empréstimo à habitação para o qual você é elegível.
Taxas de Juros de Hipoteca
Outro grande fator que afeta a acessibilidade da casa é a taxa de juros de sua hipoteca, mas essa é uma área em que você tem uma tremenda vantagem agora. As taxas de hipoteca estão se aproximando de níveis recordes, e pagar menos juros a cada mês significa que você pode se dar ao luxo de pedir mais dinheiro emprestado antecipadamente.
Como as taxas de juros da hipoteca afetam o pagamento da sua habitação? Considere este exemplo, que analisa apenas os componentes principal e de juros de um empréstimo (excluindo outros custos, como impostos sobre propriedade e seguro).
Se você emprestou $ 400.000 para uma casa em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos a 4%, o pagamento mensal (principal e juros) será de $ 1.909.
Com o mesmo valor e prazo do empréstimo e uma taxa de juros de 3%, o pagamento mensal (principal e juros) chega a $ 1.686.
Se você conseguiu garantir o mesmo empréstimo com uma taxa de juros de 2,5%, o pagamento mensal (principal e juros) será de $ 1.580.
Você entendeu. Quanto mais baixas forem as taxas de juros, menor será o seu pagamento. Isso libera mais espaço para empréstimos, mantendo sua relação dívida/renda (DTI) em um nível aceitável para os credores.
Termo de Hipoteca
Mas, e quanto à duração da sua hipoteca? A pergunta: “Quanto de uma casa posso pagar?” não pode ser realmente respondida até que você saiba quanto tempo você quer gastar pagando sua casa.
Se você estiver disposto a fazer um empréstimo com um prazo de 30 anos mais longo, poderá garantir um pagamento mensal mais baixo e, potencialmente, conseguir mais empréstimos como resultado. Basta ter em mente que as taxas de hipoteca para empréstimos à habitação mais longos tendem a ser ligeiramente mais altas .
Quanta diferença pode fazer a duração da sua hipoteca? Na verdade, bastante.
Já mencionamos como um empréstimo de $ 400.000 para uma casa com uma hipoteca de 30 anos a 3% deixaria você com um pagamento mensal (principal e juros) de $ 1.686.
Se você mudar para um empréstimo à habitação de 15 anos com a mesma taxa de juros fixa, seu pagamento mensal (principal e juros) sobe para $ 2.762, mas seu empréstimo dura metade do tempo.
Se você obtiver uma taxa um pouco menor de 2,5% em um empréstimo de 15 anos nesse valor, o que é provável, seu pagamento mensal (principal e juros) cairá para $ 2.667.
Esses exemplos não levam em consideração as outras durações de hipoteca que podem estar disponíveis para você, ou hipotecas que vêm com taxas de juros variáveis que mudam ao longo do tempo. No entanto, é verdade que um prazo de empréstimo mais longo rende um pagamento mensal mais baixo, o que pode ajudá-lo a comprar mais casa antecipadamente.
Despesas domésticas adicionais
Despesas adicionais podem afetar o quanto você pode pedir emprestado para uma nova casa, e muitas delas estão muito além do seu controle. Algumas despesas domésticas adicionais a serem consideradas incluem o seguinte:
Impostos sobre a propriedade: os impostos sobre a propriedade são normalmente pagos da conta de garantia que seu credor configura para sua hipoteca, mas você pagará nessa conta de garantia mensalmente. De modo geral, os impostos prediais mais altos fazem com que você pague mais a cada mês, fazendo com que seu pagamento mensal de moradia aumente. Se você mora em uma área com impostos prediais mais baixos, por outro lado, o impacto no seu pagamento mensal não será tão grande.
Seguro residencial : os proprietários com uma hipoteca precisam ter um seguro residencial, que normalmente é pago de sua conta de garantia hipotecária. Mais uma vez, um valor proporcional é pago em cada mês, o que afeta o pagamento da sua hipoteca.
HOA ou quotas de condomínio : Se você mora em um bairro com uma associação de moradores (HOA) ou possui um condomínio, pode dever um valor mensal para a associação. Esse valor também pode afetar o quanto você pode pedir emprestado para uma casa.
Manutenção e conservação
Se você sempre alugou e nunca possuiu, também precisará contabilizar mentalmente os custos de manutenção e reparos contínuos. Essas despesas não serão refletidas no valor da sua hipoteca, mas você precisa se planejar para elas.
Por exemplo, uma casa com um telhado antigo ou HVAC precisará de atualizações caras dentro de alguns anos. Além disso, você terá que pensar em cuidados com o gramado, paisagismo, custo de manutenção do seu aquecimento e ar condicionado e muito mais.
Como você pode decidir quanto casa você pode pagar
Tudo considerado, você também deve saber que a empresa de hipoteca não conhece toda a sua situação. Eles usam algoritmos e índices para decidir quanto eles acham que você pode pedir emprestado, mas eles não têm ideia de quão realista é esse número para suas finanças pessoais e outras despesas que você tem.
Por exemplo, você pode ser alguém que tem despesas baixas no papel, mas indulgências caras na vida real. Talvez você não tenha um pagamento de carro, mas você tem três filhos em clubes esportivos caros que custam um braço e uma perna. Essas outras despesas não apareceriam em sua relação dívida/renda (DTI), mas isso não significa que elas não sejam importantes para sua família.
Por outro lado, talvez você tenha grandes objetivos financeiros que deseja alcançar, incluindo o desejo de se livrar das dívidas ou se aposentar mais cedo.
Nesse caso, você pode querer um pagamento mensal de hipoteca mais baixo do que a empresa de hipoteca decide. Ou talvez você queira fazer um empréstimo de 15 anos para poder pagar sua casa mais rápido e se aposentar aos 55 anos.
De qualquer forma, você realmente precisa decidir o que pode pagar a cada mês sem colocar as finanças da sua família em perigo ou sacrificar outras metas.
Veja também: 8 maneiras de economizar o adiantamento de uma casa
