Se você nunca solicitou uma hipoteca antes, pode se surpreender ao saber que é um processo mais complexo do que, digamos, solicitar um cartão de crédito ou até mesmo um empréstimo para automóveis. Da inscrição ao fechamento, o processo pode levar 30 dias ou mais.
É por isso que é tão importante obter aprovação para um empréstimo à habitação, especialmente se você deseja comprar uma nova casa. Essa aprovação – comumente conhecida como pré-aprovação – aumentará muito as chances de obter a casa que você deseja quando quiser. Na verdade, muitos agentes imobiliários e vendedores de imóveis nem sequer consideram uma oferta de contrato sem uma carta de pré-aprovação.
Pré-aprovação x pré-qualificação
Esta é uma área de alguma confusão para os requerentes de empréstimos à habitação, especialmente aqueles que procuram comprar uma casa. A pré-aprovação e a pré-qualificação às vezes são usadas de forma intercambiável, o que pode fazer com que o consumidor acredite que são apenas dois nomes para o mesmo processo. Não é.
Pré-qualificação
A pré-qualificação é onde você entra em contato com o credor hipotecário ou fornece informações em seu site, principalmente como forma de obter uma cotação de empréstimo. Você fornecerá informações gerais, incluindo sua renda, pontuação de crédito estimada, dívidas e pagamento atual da casa. Você também fornecerá o valor do empréstimo solicitado. Se a pré-qualificação for uma compra, você também precisará fornecer o preço de compra da casa e o valor do adiantamento antecipado.
Com base nessas informações, o credor determinará se você está qualificado para o valor do empréstimo que está solicitando.
No entanto, uma pré-qualificação não é vinculativa para o credor!
Mais do que qualquer outra coisa, uma pré-qualificação é simplesmente uma estimativa resumida do valor do empréstimo para o qual você pode se qualificar e a taxa aproximada que você pode esperar pagar.
Mas como nenhuma das informações que você fornece foi verificada pelo credor, a pré-qualificação é baseada inteiramente em suas declarações. Nunca deve ser interpretado como uma garantia de aprovação final pelo credor. Por esse motivo, as cartas de pré-qualificação não são bem recebidas por agentes imobiliários e vendedores de imóveis.
PRE-aprovado
Uma pré-aprovação funciona da mesma maneira que uma pré-qualificação, exceto que representa a aprovação do credor do valor do empréstimo que você está solicitando.
Durante o processo de inscrição para pré-aprovação, você fornecerá informações semelhantes às da pré-qualificação. Mas você será obrigado a fornecer documentação relativa ao seu emprego, renda, bens e até mesmo certas dívidas.
O credor fará então uma revisão formal de subscrição do seu pedido e documentação de apoio e emitirá uma pré-aprovação. A aprovação estará sujeita à seleção de um imóvel para compra, contrato de venda do mesmo e quaisquer condições habituais de fechamento.
Basicamente, uma pré-aprovação significa que o credor o aprovou para o empréstimo solicitado com base em suas informações de emprego, renda e ativos. Eles também vão puxar um relatório de crédito completo e pontuação de crédito. Alguns credores até permitem que você bloqueie uma taxa de juros por um determinado número de dias enquanto procura uma casa. Se for um refinanciamento, você pode fechar logo após a emissão da pré-aprovação.
A natureza formal de uma pré-aprovação é a razão pela qual as cartas de pré-aprovação são muito bem recebidas por agentes imobiliários e vendedores de imóveis.
Como obter pré-aprovação para um empréstimo à habitação
A pré-aprovação de um empréstimo à habitação começa com a escolha de um credor. Mesmo que você esteja apenas no estágio de pré-aprovação, certifique-se de se inscrever em uma empresa da qual provavelmente obterá seu empréstimo final. Isso porque, uma vez que você tenha a pré-aprovação, o processo de compra ou refinanciamento da casa se move muito rapidamente. Idealmente, você deseja obter uma pré-aprovação, escolher uma casa (ou refinanciar sua casa atual) o mais rápido possível.
Onde obter pré-aprovação para um empréstimo à habitação
Quatro das principais fontes de empréstimo à habitação do setor são Quicken Loans, Rocket Mortgage, Veterans United e Credible – mas cada um por um motivo diferente.
Quicken Loans é o maior credor hipotecário de varejo do país e fornece a maioria dos tipos de empréstimos. No entanto, os empréstimos Quicken são feitos principalmente através da Rocket Mortgage . Essa é a versão online do Quicken Loans, embora sejam a mesma empresa.
A Rocket Mortgage é conhecida por aprovações rápidas e um processo totalmente online onde você pode fazer upload de qualquer documentação necessária para agilizar o processo. Além disso, muitas vezes eles podem obter a verificação de emprego e ativos diretamente com empregadores e instituições, minimizando a necessidade de sua parte de fornecer quaisquer documentos.
Veterans United é o principal credor hipotecário VA no país, fornecendo mais empréstimos VA do que qualquer outra empresa. Isso é em grande parte porque é uma empresa extremamente amigável aos veteranos. Eles empregam ex-membros seniores alistados de cada ramo das forças armadas dos EUA em funções de consultoria para garantir que seus programas de empréstimos forneçam o melhor produto para veteranos e militares da ativa.
Se você está comprando uma casa, também pode trabalhar com a Veterans United Realty, que é uma rede de agentes imobiliários especializados em trabalhar com veteranos. Eles estão bem familiarizados com as nuances do processo de hipoteca do VA.
Credível é uma boa fonte para um empréstimo à habitação se você estiver comprando principalmente um credor. Isso porque o Credible é um mercado online de empréstimos à habitação, onde um único aplicativo fornecerá cotações de vários credores. Você pode escolher o programa e o credor que lhe parecer melhor e, em seguida, fazer um pedido diretamente com esse credor. Isso vai lhe poupar tempo e esforço de compras para os credores em sites individuais.
O Processo de Aprovação/Pré-aprovação do Empréstimo Habitacional
Durante o processo de aprovação ou pré-aprovação do empréstimo à habitação, o credor analisará quatro categorias financeiras pessoais: emprego, renda, crédito e ativos.
Emprego
O que o credor vai procurar:
O credor procurará verificar seu histórico de emprego de pelo menos dois anos, embora sejam feitas exceções para recém-formados ou membros dispensados das forças armadas. Embora o emprego deva ser contínuo, os credores aceitarão uma mudança de emprego desde que a renda permaneça a mesma ou esteja aumentando. Períodos curtos de desemprego também são aceitáveis caso a caso.
O mesmo acontece se você for autônomo. Você precisará estar no negócio por um período mínimo de dois anos, com um histórico de ganhos estáveis ou crescentes.
Que documentação você pode precisar fornecer:
O credor geralmente enviará ao seu empregador o que é conhecido como verificação de solicitação de emprego ou realizará uma verificação verbal diretamente de seu empregador. Eles solicitarão sua data de contratação, seu cargo, seu nível de renda e a probabilidade de continuidade no emprego.
Se você é autônomo, o credor pode solicitar uma licença comercial ou uma carta do seu CPA ou preparador de impostos confirmando que você está no negócio há pelo menos dois anos. Se você trabalha por conta própria há menos de dois anos, o credor pode não aceitar sua renda. Uma exceção pode ser feita se você estiver no negócio por mais de um ano e estiver no mesmo negócio em que estava quando tinha um emprego.
Renda
O que o credor vai procurar:
O credor procurará seu nível de renda verificável, a estabilidade da renda e determinará se a renda será suficiente para sustentar o empréstimo solicitado, bem como quaisquer outras dívidas recorrentes que você tenha.
A suficiência de renda é determinada pela sua relação dívida/renda , comumente conhecida como DTI. As taxas básicas de DTI permitidas são 28/36 – o valor do pagamento da nova casa não deve exceder 28% de sua renda mensal estável, enquanto o valor do pagamento da nova casa mais outras dívidas recorrentes não deve exceder 36%.
Dito isto, os credores frequentemente excederão esses índices se você tiver fortes fatores de compensação. Isso inclui crédito excelente, um adiantamento de pelo menos 20%, renda adicional não usada para se qualificar para o empréstimo ou um grande número de ativos após o fechamento.
O pagamento da sua nova casa consistirá no principal e juros do novo empréstimo, e alocações mensais para impostos imobiliários, seguro residencial, seguro hipotecário privado (se necessário) e taxas de associação de proprietários (se necessário).
Outras dívidas recorrentes incluirão pagamentos mensais de cartões de crédito, empréstimos de carro, empréstimos estudantis e pensão alimentícia ou pensão alimentícia.
Que documentação você pode precisar fornecer:
A documentação mais comum solicitada para a renda inclui seu recibo de pagamento mais recente, W-2s dos últimos um ou dois anos e declarações de impostos totalmente preenchidas se você tiver renda não salarial, como comissões, bônus ou renda de aluguel de imóveis.
Se você é autônomo, espere fornecer declarações de imposto de renda totalmente preenchidas para os dois anos mais recentes. Se você está há mais de três meses no ano novo, o credor pode solicitar uma declaração de lucros e perdas do ano, embora isso tenha se tornado raro nos últimos anos.
Crédito
O que o credor vai procurar:
O credor vai querer saber que você tem crédito aceitável. Isso geralmente é determinado pela sua pontuação de crédito. Em hipotecas convencionais, você precisará ter uma pontuação de crédito mínima de 620. No entanto, as hipotecas da FHA aceitam pontuações de crédito tão baixas quanto 580 . a pontuação mínima de crédito será de pelo menos 680 e pode ser muito maior.
Usando uma hipoteca convencional como exemplo, a Calculadora de Poupança de Empréstimo myFICO.com mostra a diferença na taxa que você pagará com base em diferentes pontuações de crédito.
Observe que com uma pontuação de crédito de 760 ou superior, a taxa de juros é de 2,571%, mas chega a 4,16%, com uma pontuação de crédito abaixo de 640. Isso pode fazer uma diferença no seu pagamento mensal de US $ 220. Isso é um forte argumento para fazer todo o possível para melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar um empréstimo à habitação.
Mas você deve saber que a pontuação de crédito por si só não é a única base para determinar a aprovação do empréstimo. Os credores também analisam a qualidade do crédito, que inclui as principais entradas de relatório de crédito depreciativas, como falência e execução hipotecária.
Se você tiver uma falência, geralmente precisará esperar pelo menos 2 a 4 anos após a alta para solicitar um empréstimo. Foreclosures requerem pelo menos sete anos. No entanto, os períodos de espera serão reduzidos se qualquer um dos eventos for causado por circunstâncias atenuantes, embora possam ser aplicados limites de empréstimo adicionais.
Que documentação você pode precisar fornecer:
Quando você fornecer seu nome, endereço e número do seguro social na solicitação, o credor usará essas informações para gerar um relatório de crédito sobre você e quaisquer outros mutuários que solicitem o empréstimo. Você não precisa, e não deve, precisar fornecer um relatório de crédito por conta própria.
O credor pode solicitar informações adicionais se houver alguma dúvida sobre seu crédito. Por exemplo, espere fornecer uma explicação completa para informações depreciativas importantes, como falência, encerramento, grandes baixas ou pagamentos em atraso de 60 dias ou mais. O credor também pode solicitar documentação que comprove sua explicação.
Leve as solicitações de explicação e documentação a sério. Se o credor solicitar isso, ele está procurando uma justificativa para aprovar seu empréstimo – não para recusar você.
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